案情回顾
2012年11月1日，无锡某置业有限公司(以下简称置业公司)向案外人朱某借款4000万元。同日，置业公司、朱某、无锡某担保有限公司(以下简称担保公司)签订《反担保抵押合同》，约定由担保公司为置业公司向朱某的借款提供担保，置业公司将其所有的锡北国用(2007)第X号土地使用权抵押给担保公司。同日，置业公司与担保公司签订《抵押合同》，约定置业公司将土地使用证号为锡北国用(2007)第第X号的土地使用权抵押给担保公司，抵押金额为4000万元;土地使用权抵押时，其地上建筑物、构筑物随之抵押。同年11月6日，双方仅就上述土地使用权办理了抵押登记，抵押金额为4000万元，并未就该土地上已建成的地下室1-4层、地上1-3层办理登记。后置业公司因开发项目需要，于2013年7月15与第三人上海甲公司签订《最高额抵押合同》，约定置业公司同意在最高债权额限度内为上海甲公司与其签订的《公司委托贷款合同》项下债务向上海甲公司提供抵押担保，合同附件抵押物清单列明了在建工程具体房号、楼层、用途、建筑面积及抵押价值等，共计64套(其中包含本案所涉地上1-3层及地下1层001、002号)。合同签订后，双方于2013年8月20日办理了上述在建工程抵押登记。因置业公司未能及时清偿债务，上海甲公司于2016年5月3日向上海二中院提起诉讼，要求对置业公司提供抵押的上述在建工程折价或者以拍卖、变卖的该抵押物所得价款优先受偿。同年11月2日，上海二中院作出(2016)沪02民初XXX号民事判决:上海甲公司可以与置业公司协议，以置业公司提供的抵押物折价或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。
2018年5月，因置业公司无力偿还到期债务，其债权人向法院提出对置业公司司进行破产清算的申请。法院经审理后裁定受理对置业公司的破产申请，并依法指定了管理人。
2019年12月，置业公司管理人向担保公司发送《关于有财保债权分配相关事项的通知函》，载明:现置业公司实物资产均已变现，其中抵押物锡北国用(2007)第X号土地使用权的变现值为29593286元，根据有关法律法规以及《破产财产分配方案》的相关规定，管理人应支付给担保公司有财保债权金额为29593286元。收到上述通知函后，担保公司提出异议，认为其抵押财产的范围应当认定为锡北国用(2007)第X号二土地使用权以及该地块在设立抵押登记时已建成的建筑物(地下室1-4层、地上1-3层)，并要求对土地使用权抵押登记时已建成的建筑物在抵押金额4000万元范围内亦享有优先受偿权。针对担保公司提出的异议，置业公司管理人作出回函，认为担保公司在办理土地使用权抵押时并未办理对已建成建筑物的抵押登记，现上述建筑物已抵押登记给第三三人上海甲公司，并经法院生效判决确认，故担保公司主张对土地使用权设立抵押登记时已建成的建筑物享有优先受偿权没有事实和法律依据，不予认可。担保公司遂向法院提提起诉讼。
原告担保公司向江苏省无锡市梁溪区人民法院提起诉讼请求:确认担保公司对锡北国用(2007)第X号土地使用权在2012年11月1日设立抵押时该土地上已建成的建筑物(地下室1-4层、地上1-3层)拍卖所得价款在4000万元范围内享有优先受偿权。
法院审判
江苏省无锡市梁溪区人民法院于2020年8月18日作出(2020)苏0213民初9664号民事判决:确认担保公司对锡北国用(2007)第X号土地使用权在设立抵押时该土地上已建成的建筑物(地下室1-4层、地上1-3层)拍卖所得价款在4000万元范围内享有优先受偿权。宣判后，未提出上诉，判决已发生法律效力。
法院生效裁判认为，本案的争议焦点为:在抵押人置业公司仅就建设用地使用权办理抵押登记、后该土地上的建筑物被抵押给他人并办理抵押登记的情况下，原抵押权人担保公司的抵押范围应当如何界定。
根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，即“以建筑物抵押的，请该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”，该该规定体现了我国对不动产抵押采取地随房走、房随地走的房地一体原则。依据该规定，当事人应对土地使用权及其地上建筑物一并抵押，如果当事人未按照该条第一款规定一并抵押时，则法律直接规定“视为一并抵押”。本案中，担保公司与置业公司签订的《抵押合同》约定，土地使用权抵押时，其地上建筑物、构筑物随之抵押。即便锡北国用(2007)第X号土地使用权在设立抵押时，该土地上已建成的地下室1-4层、地上1-3层建筑物未办理抵押登记，也视为一并抵押，故担保公司对案涉土地上已建成的地下室1-4层层、地上1-3层亦享有抵押权，有权就该部分在抵押金额4000万元范围内享有优先受偿权。
关于置业公司提出的地上1-3层及地下1层001、002号已抵押给上海甲公司，关并办理了相应的抵押登记手续，且经人民法院生效判决作出认定，与担保公司主张的诉请存在冲突的抗辩意见，本院认为，至于置业公司在案涉土地使用权抵押给担保公司后，又将该土地地上1-3层及地下1层001、002号抵押给上海甲公司，即便该地上1-3层及地下1层001、002号办理了抵押登记并经法院生效判决确认，其仅在担保公司与上海甲公司司两名抵押权人之间产生抵押顺位问题，此时应根据《中华人民共和国物权法》第一百九十九条规定的清偿顺序进行处理，但并不能据此排除担保公司享有的抵押权，亦不会对法院生效判决的既判力产生影响。综上，法院支持了担保公司的诉讼请求。
唯辩提醒
1.房地一体抵押原则中的“视为一并抵押”是一种法定抵押权，是一种无需登记即设立的抵押权，即如果抵押人只为房屋或者建设用地使用权之一办理了抵押登记，即使另外一项没有办理抵押登记，抵押权人的抵押权范围亦自然涵盖未办理抵押登记的另一财产，就未抵押财产抵押权人取得的是法定抵押权，建筑物和建设用地使用权构成了债权人的共同抵押财产。
2.当事人仅以建设用地使用权抵押，债权人主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院应予支持。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第397条(本案适用的是2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第182条)
一审:江苏省无锡市梁溪区人民法院(2020)苏0213民初964号民事判决(2020年8月18日)
