常说“买卖不破租赁”，那这次执行异议案件中，租赁权VS抵押权该怎么“一分高下”？
案情回顾
申请执行人A银行与被执行人孙某借款合同纠纷一案，由于孙某没有履行生效文书确定的义务，A银行向法院申请强制执行。
执行过程中，法院依法查封了孙某名下一处房产，并于2023年6月作出执行裁定书，裁定拍卖、变卖孙某名下的这处房产。同年7月，B公司申报与孙某存在租赁关系，并提交了一份《租赁合同》。合同记载：2023年3月，B公司与孙某就案涉房产签订租赁合同，租赁期限为10年，2023年3月起至2033年3月止。一个月后，法院作出执行裁定书，裁定除去孙某与B公司关于案涉房产的租赁合同进行拍卖。B公司向法院提出执行异议。
另查，2022年7月，孙某与A银行签订《不动产抵押合同》，将案涉房产向该行设定抵押，并已办妥抵押登记手续。庭审中，A银行向法院出具了一份《抵押权人同意出资函》。该函显示，2023年2月，经孙某申请，A银行同意孙某将被抵押的案涉房产出租给B公司，并声明该出租行为不得构成对银行实现抵押权的任何妨碍，孙某与B公司的租赁合同对抵押物的受让人不具有任何约束力。在B公司承租期间，抵押物不得再另行转租。
法院审判
案件审查焦点是经抵押权人同意的租赁关系，法院在拍卖财产时是否应当涤除该租赁关系？
首先，根据法律规定，租赁权要不受抵押权实现的影响，须满足两个条件，一是租赁合同必须在抵押权设立之前成立并生效；二是承租人必须在抵押权设立前占有房屋。本案中，租赁关系成立于2023年3月，晚于2022年7月设定的抵押权，根据上述法律规定，不得对抗抵押权。抵押权人A银行虽曾同意抵押人孙某出租抵押物，该同意有利于实现物的使用价值，但也声明过该出租行为不得构成对实现抵押权的任何妨碍。
其次，从执行的角度看，根据法律规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。本案中，B公司主张《租赁合同》租期为10年，且租金已支付一半，若法院将涉案财产带租拍卖，可能导致最终买受人既无法实际占有该财产，也无法使其在B公司主张的租赁期内对该财产享有全额收益。因此，若带租拍卖，将影响参与竞买人的竞买愿望。即使带租拍卖最终能成交，但拍卖成交价格也将可能远远低于涤除租赁权之后的变现价格。
最后，本次审理是法院依照利害关系人异议程序进行审查，而B公司主张的其与孙某之间的租赁法律关系，属于实体权利义务争议。因此，B公司与孙某之间的租赁关系是否真实、有效等问题，应当在另外相应的诉讼程序中审查处理。
综上所述，法院认定涤除租约的行为合法，裁定驳回B公司的异议。该裁定已生效。
唯辩提醒
经抵押人申请，抵押权人同意抵押人出租抵押物，即先抵押后出租，该同意有利于实现物的使用价值，是抵押权人对抵押人释放善意的表现，但当需要拍卖、变卖抵押物来实现抵押权时，该出租行为不能成为抵押权实现的障碍，即不能以抵押权人的同意出租作出抵押权人放弃对成立在后租赁权涤除权的不利推定。
网络司法拍卖要求公开、全面披露拍卖物的财产权属、占有使用、附随义务等现状，对已知的瑕疵和权利负担还要进行特别提示。若房产附带长期租约进行拍卖，即意味着买受人竞得房产之后将受到该租约的限制，在租赁期限届满之前既无法自行实际使用房产，亦无法自行通过其他方式实现对房产的收益和处分。该权利负担的存在将对房产的快速变现、成交率和溢价率造成明显不利影响，故无论异议人主张的租赁关系是否真实、有效，均不能对抗已经登记在先的抵押权。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第四百零五条：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十五条：拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。
拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
