“售后返租、投资稳赚”听起来是不是很诱人？一些开发商正是以此为卖点大力推销一种产权式商铺，然而，美丽说辞的背后往往暗藏诸多风险。
案情回顾
小张从厦门某开发商处购买了一间建筑面积近70平方米总价值200余万元的商铺，约定2021年12月31日交房，交房期限将至，开发商主动找到小张，希望承租该房屋作为运营中心，随后双方于2022年1月11日签订《房屋租赁合同》。2022年6月23日开发商向小张发送《交房通知书》通知小张于2022年6月30日办理交接手续。随后小张发现房屋多处质量问题：2022年6月30日小张如期到案涉商品房接收房屋，发现涉案房屋天花板漏水，墙面渗水；2022年8月7日小张发现案涉房屋与相邻558号店铺相邻的墙面渗水；2022年10月5日小张发现案涉房屋与相邻556号店铺相邻的墙面渗水；2023年2月15日小张发现涉案房屋窗台渗水。小张均向开发商反馈前述渗水问题，并认为涉案房屋大面积渗水、漏水，存在严重的质量问题，给其带来经济损失，故诉至海沧法院，要求开发商赔偿。
法院审判
根据在案证据可知，作为开发商的某房地产公司在合同约定的交房期限届满后与业主小张签订《房屋租赁合同》对涉案房屋进行返租，双方之间成立房屋租赁合同关系。某房地产公司租期届满后通知小张接收房屋，但小张发现房屋存在漏水问题无法使用。各方对于房屋漏水原因以及逾期交付房屋造成的损失存在争议，对此，本院分析认定如下：
第一，结合庭审查明的事实可知，涉案房屋自始至终均由某房地产公司实际占有使用，并未向小张实际交付，某房地产公司不管是作为开发商还是作为承租人，在其向小张交付涉案房屋时均有义务确保房屋不存在质量问题，符合使用条件。第二，关于具体渗水原因，涉案房屋存在四处漏水点，分别位于涉案房屋的天花板、窗台和与相邻店铺相邻的两处墙面。某房地产公司自行对天花板和窗台的渗水问题进行了维修，其抗辩墙面渗水系相邻店铺装修不当造成，但未提供有效证据予以证明，对于该事实应承担举证不能的法律后果。第三，暂且不论涉案房屋墙面渗水的具体原因，涉案房屋的天花板、窗台渗水原因应当归责于某房地产公司，而某房地产公司迟至2023年2月23日维修完毕交付给小张，应当对迟延交付期间造成的损失承担赔偿责任。小张主张按照此前租赁期间的租金标准计算相关损失，合法合理，本院予以支持。经核算，小张主张的损失金额五万余元并未超过按照合同约定标准和实际逾期日期计算出的金额，本院予以照准。
综上，海沧法院判决某房地产公司赔偿小张五万余元。厦门中院二审维持上述判决，目前判决已生效。
唯辩提醒
“售后返租”是如今一种常见的房地产开发经营模式，是指房地产开发商以在一定期限内承租或代为出租买受人所购该房地产企业房屋的方式销售商品房的行为。其通常模式为首先由购房者与开发商签订商品房买卖合同；其次双方再签订一个返租协议，约定由开发商向购房者回租该房屋及双方的权利义务等；最后由开发商或委托第三方统一进行经营管理，并向购房者支付租金。然在司法实践中，“售后返租”往往会涉及大量的法律风险，例如房屋质量、返租租金无法按约支付以及次承租人引发的衍生纠纷等问题，导致最终不仅无法实现“以租养贷”的商业目的，反而使得业主的合法权益得不到有效保障，开发商亦陷入涉诉纠纷。本案中，因案涉房屋尚未办理交房验收和交接手续，即被开发商某房地产公司售后返租，故某房地产公司在承租期届满后将案涉房屋交还给小张时，应符合原先交房验收的基本条件，即对案涉房屋质量继续承担开发商应承担的责任。
